好产品时代回来了 能打败龙湖的只有龙湖

11月23日，深圳明确，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%，将市场的目光再次聚焦到了“改善群体“的身上。

与此同时，在一线的成交端也存在一个有意思的现象：市场分化严重，刚需成交不温不火，但高端改善购房者反而正在加速进场，成交户型结构呈现出来面积段中枢整体上移的情况。住房需求从“有没有”转向“好不好”，有较强的改善居住条件的愿望。

市场正在经历着从“有居”到“安居”的变革，对于房企而言，产品力不再是通往罗马的某一条大路，而是在生存过程，必须登陆的诺曼底，产品力的创新，也成为了各大房企间内搏的核心竞争力。

我们总说新的挑战摆在面前。但只有极少数房企拿出了应对新挑战的态度，龙湖，便是其中之一。

01龙湖超越龙湖

作为产品力老大哥的”龙湖“同样敏锐察觉到这一新趋势，早在一年前的2022年12月7日，龙湖集团在高端产品线上创新发力，在北京、上海、苏州、合肥、泉州五城推出了高定新品――龙湖御湖境，落于一二线城市的稀缺板块、城央地段。

对于御湖境系，龙湖给出“世界臻萃于此境，此境封藏于龙湖”的定义，以标示其特殊与稀缺的属性，并使用了“臻奢选材”、“臻品美学”、“臻享圈层”来标榜其价值，所谓“臻”，即是稀少珍贵和完美无瑕的品质。

图注：龙湖・御湖境实景照片

而3个月后，龙湖集团就召开了云河颂产品发布会。作为另一条全新高定产品线，龙湖云河颂秉承“无界空间”的理念，却因循高端改善客群的不同需求与喜好，与御湖境形成了鲜明的风格差异。

相较于御湖境现代、璀璨的线条，云河颂展现出另一种偏向于沉稳内敛的艺术气质。正如其Slogan所述： “不仅精工，更是艺术”。比如，龙湖将传承六百年古法的故宫御窑金砖，与园林中和景墙结合，独创“金砖影壁”；将大漆工艺品广泛应用在社区的不同空间，重现7000年传承工艺中独居一格的美。

图注：龙湖・云河颂实景照片

随即此后的半年内，龙湖先后发布了青云阙、砚熙台等全新雅奢产品系。契合更广泛改善需求，并落地上海虹桥青云阙、苏州启元青云阙、龙湖天津砚熙台、龙湖西安砚熙台，为外界展示了龙湖对于东方美学的全新表达。

从御湖境、云河颂，到青云阙、砚熙台，龙湖一直在不断创新和颠覆自我。放眼全国，龙湖不断顶破各城豪宅产品力的天花板，似乎已经成为一种习惯动作。

数据显示，

泉州御湖境连续10个月稳坐泉州销售榜首位，累计签约金额超47亿元；

成都天府云河颂的售楼中心，客户络绎不绝，累计接待客户超16300组；

10月下旬开盘的上海青云阙，首开销售20亿元。

……

果然，能超越「龙湖」的，只有「龙湖」，对于产品和细节的苛刻，更是简直比“处女座”还要“处女座”。

02内卷，是房企的生命力

龙湖为何一直能在产品上升级出新？为何龙湖能持续保持产品的创新力？回答和研究这些问题，在这个新的房地产时代变得更有意义。

1993年，龙湖在重庆成立。彼时的龙湖并没有急于进行地产开发，而是逐一拜访了诸如万科、新鸿基等全国知名的房地产开发商，从客户研究、项目前期策划、标准化流程等方面学习他们的先进经验。

足够的前期调研和准备，让龙湖的第一个项目在重庆一炮而红。1997年，龙湖首个项目龙湖花园南苑正式在重庆推向市场，这个精准把握了中高端市场定位和需求的项目让龙湖“一出生便风华正茂”， 项目无论从建筑质量、景观配套还是物业管理，刷新了重庆人对住宅的认知，成为品质住宅的典范。以至于1999年，龙湖在重庆的第二个项目龙湖西苑刚开盘，就上演了市民通宵排队抢购房源的景象。

时间前行，2008年，龙湖发展重心北上，主攻北京，希望以此在全国各地大举铺开市场。从滟澜系产品的南方精致园林造景、到原著系的古代贵族园林规制设计，龙湖从建筑、园林，再到服务，都秉承了南方人的精致和女掌门人细腻风格。毫不夸张的说，龙湖一直在重新定义高端住宅产品的门槛和标准。

2018年，龙湖天字系产品的问世，将一线、新一线城市中心区豪宅推向了新的高度，在择址、园林、设计、建筑、服务等方面，也有着更严苛的标准。即便在房地产市场整体调整、越来越多开发商选择躺平的当下，龙湖依然将精力投入在打造产品上，也就有了上面御湖境、云河颂，到青云阙、砚熙台的推陈出新，不断内卷。

对于龙湖来说，产品力，就是房企的生命力，只有观念超越了市场，才能让产品超越市场。

03认知回归，研发从细节开始

住宅产品和制造业产品不同，住宅产品一旦投入，涉及到巨量的资金，在没有充分了解市场的前提下，可能造成天量的亏损以及对土地稀缺资源的浪费。

30年来，龙湖以业主需求为基础，为业主们打造有生命、有温度、有意义的共振场域。不打无准备之仗，先充分做好客户的调研，再投入产品研发和开发，是龙湖内部30年来一直坚持的守则。

具体来看，在建筑层面，龙湖秉承高端住宅的基因，深访客户需求，从择址、人居、美学、品质四个维度，择选一二线城市核心、潜力板块，以龙湖品质，打造契合城市审美的品质住宅。

在景观方面，龙湖持续滋养“美”的种子，沉淀五年之后，在“五维景观”的基础上再次升级，推出“美+”景观美学体系，从美妙风景、美好生活、美丽心灵三个维度，为客户创造自然之美、生活之美与艺术之美。

在装修方面，龙湖构建“善住人性化装修”体系，从品质、交融、收纳、安康、便捷五个维度出发，打磨形成了百余个装修细节。在这背后，龙湖每年会从“聆听计划”更新的2万余条数据中，发现客户的矛盾点及与其对应的焦虑点，针对性研究、调整，以营造更符合客户需求的居所，“为家人造好家”。

智能方面，龙湖集团持续在数字科技领域投入，从智能安防、智能通行、智能家居和智慧社区等多个维度，通过领先的技术系统，构筑社区的无形立体防线，实现全域无接触通行，匠造智慧的居住空间，让业主尽享智慧社区的全场景智能化。

在工程方面，龙湖匠心30载，以客户视角为导向，形成龙湖专属的新建造体系，全面提升工程质量；通过91项精工工法，高效实现产品精工匠造；基于“3+X+N”新工艺新材料的应用，74项技术全覆盖，全力保障施工质量；执行三级品控体系，过程把控300+个品质细节；并在交付前实施分户终检，以客户视角前介查验1200余个关键点，确保品质验收安心。

真正的好产品，会帮助企业穿越行业周期建筑产品和设计都能肉眼所见，模仿和学习并不难，而不为人注意的细节却无法模仿，而这些，也逐步成为龙湖的产品创新力和竞争力核心所在。

而龙湖产品的核心能力，实际上就藏在和客户的耐心互动中，藏在所有流程的精耕细作之中。