楼市继续下探 多城酝酿政策优化

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道 购房者对市场的观望情绪，继续在数据上体现出来。

8月16日，国家统计局最新发布的数据显示，7月份，70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降。

其中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市20个，比上月减少11个，二手住宅销售价格环比上涨的城市6个，比上月减少1个。

往常价格相对坚挺的一线城市，二手住宅销售价格也在下行。7月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

与此同时，热点城市正在酝酿对楼市政策的优化调整。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一方面，各地积极优化调整政策，包括一些热点二线城市开始下降二套房首付比例、提高公积金贷款额度，一线城市的松绑扶持政策或也在路上。另一方面，利率下调和“认房不认贷”等政策呼声都很高。

在市场未见明显复苏态势的背景下，业界亟盼政策层面的更多支持。业内人士分析认为，随着更多力度更大政策的出台落地，加上宏观经济恢复向好，居民收入提升，市场终将有所回暖，但这个过程不是一朝一夕就能完成，周期的出清和转向都需要更多耐心。

市场盘整

国家统计局数据显示，7月份，一、二线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨1.0%和0.2%，涨幅比上月均回落0.3个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

房价下降背后，反映出企业销售端的困境和购房者的信心偏弱。21世纪经济报道记者梳理发现，7月份，部分典型头部房企销售环比明显下滑，保利销售额为310.02亿元，环比下降24.5%；万科销售额为220.5亿元，环比下降38.99%。

中指研究院数据显示，低基数下，7月重点100城新建商品住宅成交面积环比下降22%，同比下降约27%，处在2016年以来同期最低水平。

二手住宅方面，7月份，一、二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分别扩大1.0、0.3和0.1个百分点。

李宇嘉表示，7月二手房同环比跌幅比新房大，主要在于二手房挂牌量不断创新高，月度销售量小于挂牌量，交易周期增加、预期下滑，导致部分房源持续降低挂牌价，以求尽快出货。

以21世纪经济报道记者近期走访的北京市场为例，一些房产中介人士表示，从3月下旬开始，市场就有明显变化。3月底到4月初期间，一套总价在400万左右的刚需二手房，同小区同户型的情况下，相隔一周价格可能就降了20万，而且4月以后成交周期明显拉长。

据一些北京房产经纪人估计，近半年来北京市场二手房的平均降幅可能在5%～8%左右，视不同的区位和户型、楼龄等条件而定，比如一些比较好的房源可能降价3%左右，但一些条件相对一般房源降幅或达到10%。

不过，近期楼市政策频出，特别是7月24日中央政治局会议提及房地产相关内容后，市场信心一度有所回升，部分二手房业主更是提高报价，希望在政策效应下把房子卖个好价格。

但市场交易热度依然较低。与二手房市场相比，新房市场相对分化。部分新盘得益于价格因素、周边竞品较少以及户型较好等优势，开盘后去化和流速较快，但整体而言，购房者观望情绪依旧浓厚。

一位房企人士就表示，明星盘的示范作用不再会被认为能够代表行情，很难期待其具有普遍性。

“7月份，全国新房销售环比、同比分别下降46%和23.8%，出现了快速下行的走势，居民购房情绪降到阶段性新低，新房案场来访、认购均下滑，市场情绪不高，开发商降价促销的力度加大。”李宇嘉指出。

另一家房企的相关负责人也表示，新房市场促销层出不穷，二手市场也是挂牌量高企。这其中很重要的原因是大部分客户的购买力有所下降，对未来的发展预期有较大疑虑。

政策预期强化

在市场处于下行周期，且此前出台的政策对市场的边际效应不断减弱之际，外界对于力度更大措施出台的呼声则日渐高涨。

部分人士将目光聚焦在存量房贷利率下调和“认房不认贷”等政策的调整上，大城市限购措施宽松和房贷利率下调、普通住宅认定标准放宽的消息亦被期待。

8月初，郑州发文明确提及取消住房限售政策，同时落实“认房不认贷”等政策，并鼓励在郑州的商业银行调整住房存量贷款利率。

去年各地陆续优化调整楼市政策时，郑州即是首个较大范围内宽松限制措施的省会城市。

除了郑州之外，近期多个城市也在研究继续优化调整措施，内容涉及放松限购限售政策及房贷利率调整等。而诸如公积金贷款额度提高、门槛降低等多项措施，早已频现各地政策中。

据悉，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限。限购取消后，当地首套、二套房最低首付比例可进一步降至20%、30%，有望激活刚性和改善性住房需求，提升房地产市场交易活跃度。后续，可能还有其他优化政策出台。

不过，一家全国性房企区域负责人表示，当前购房人群体对政策的敏感度较之前有所降低，政策的施行需要更结合实际。

8月15日，央行年内第二次超预期降息，一年期MLF中标利率下调15个基点，高于6月降幅。中指研究院市场研究总监陈文静认为，本次MLF下调或进一步引导8月LPR下调，5年期以上LPR下调对房地产需求、供给两端均会产生一定积极作用，若近期更多楼市优化政策出台落地，政策效果有望更好地释放。

8月15日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在提及房地产相关话题时也表示，目前房地产市场总体处于调整阶段，但要看到这些问题是阶段性的，随着市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解。

付凌晖还表示，近期，北上广深一线城市密集发声，表示要支持和更好满足刚性、改善性住房需求。部分二三线城市也在出台新的房地产调控政策，各地房地产政策调整优化有助于提振市场信心。随着经济恢复向好，居民收入增加，房地产市场优化政策显效，居民住房消费和房企投资意愿有望逐步改善。