楼市欠收｜封面文章

    文/乐居财经吕秀伦

黄琦在家睡了两天，终于缓了过来。这个国庆假期，他没有回安徽老家，而是留在郑州卖房，想靠着这7天多赚点佣金。但令他万万没想到是，冲着优惠来售楼处问价的购房者不少，但成交却并不容易。

“假期就卖出了1套房，还不如回家陪老婆儿子，累又累半死”，黄琦点了一根烟，不禁叹了一口气，“83折再送家电，已经是我们楼盘今年最低折扣力度了。但现在越降价，买房的人越少，大家都想再等等。”

而在郑州，类似黄琦所在楼盘这样降价促销的房企并不在少数，包括8折购房，主城5万起，买房送宝马，0元月供购房，甚至买一套送一套......房企十一期间花式促销目不暇接。

放眼全国，开发商真金白银式促销让利在十一假期依旧很疯狂。在合肥，房企打起了“你买房，我还贷”的宣传标语，肥东徽创金悦江南郡告知购房者，在“9.26-10.7”期间购买指定房源，每月最高5000元房贷补贴，补贴在贷款审批放款后发放，补贴最长36个月。

在长沙，万科长沙6盘联动推出“司庆钜惠周”，除了100套特价房外，认购最高可享1%国庆额外优惠；保利推出“超级王牌购房计划”，联动长沙、常德、岳阳等6城11楼盘联动推出300套特价房，最低首付仅3万起。

不过，开发商的“割肉”式促销并未引来“凤凰”来，银十开局依旧失色。

机构数据显示，十一期间，40个重点监测城市新房累计成交96.2万平方米，环比下降84%，同比下降26%，与假期前一周相比同比降幅扩大了49个百分点。其中，广州、成都等地的新房成交量创近5年新低。

现阶段的房企，或许就有“逢秋悲寂寥”的感觉。在银根收紧后，开发商资金周转将更多希望寄于促销售回款。然而伴随着金九银十的爽约，叠加今年前三季度成交不及预期，大部分规模房企或将面临年度业绩目标承压的局面。

“买一套送一套”

俗话说，一个巴掌拍不响，房子成交亦是如此。即便开发商开出“诱人”的单价，但只要购房者不去消费，成交便成空谈。

作为中原腹地的郑州，其楼市表现一直深受地产圈关注。在当地业内人士看来，今年金九银十的开发商优惠促销力度要远超去年，“进入9月，郑州大多楼盘便蓄势待发，争相开启了优惠模式以博取客流与成交。”

比起此前河南建业“小麦换房”“大蒜换房”的花式营销，不少房企更是少了些套路，直接打骨折或以近乎腰斩的“特惠价格”，赚足了眼球。

比如，作为主城核心区金水北的热点楼盘美盛教育港湾，打出“5万起住豪宅，限时20套甄选房源”的广告。而在临近国庆时，该楼盘置业顾问又发出“集团特批30套特价房，额外优惠50000元（指定房源）”的购房优惠信息。

比起真金白银打折降价，还有开发商更猛，直接推出了“买一套送一套”的购房特惠。它就是新城时光印象，也是郑州主城首个买一套送一套的项目。

具体来看，项目精装修高层128�O清栋钜惠，买一套（住宅）送一套带租约公寓，一套首付得两套房，月供再减1300元，活动时间为9月24日-30日。

实际上，今年的黄金周优惠与往年相比，优惠力度较大，除常见的特价房、买房砸金蛋、买房立省购房款外，郑州不少楼盘还推出八折购房，买房送宝马，0月供购房等多种多样的优惠方式，让人目不暇接。

但在成交方面却依旧“惨淡”，甚至有楼盘仅去化一套。乐居郑州指出，郑州的阴雨绵绵不仅打乱了很多人的出行计划，亦让郑州期待热起来的楼市热度减半。很多楼盘的优惠力度虽然很大，但并没有收到相应的成果。

同样的情况还发生在南方，广州楼市的“银十”开局也遇冷。机构数据显示，国庆黄金周期间，广州新房仅成交556套，创下近5年新低，成交套数相较去年同期下跌了22%。

广州新房成交的遇冷，一定程度上也是由于今年开发商的推新热情不及从前。据机构数据显示，2022年十一假期广州实际推出约1908套住宅，相较去年同比减少了53%，推货量为历年同期倒数第二。

不难看出，在国庆期间开发商推货还是较为谨慎，毕竟当前广州在售住宅项目已接近400个，竞争十分激烈。对开发商来说，现在的工作重点或许还是放在已推出项目的去化上，而非推新。

而在成都，成交数据同样不尽人意。数据显示，10月1日至7日，大成都范围内备案成交商品房55579.23平方米，环比下降了76.5%，成交量创近五年新低；其中商品住宅9652.64平方米，套数仅56套。

成交惨淡的寒气同样传遍大江南北。机构检测，十一假期，40个重点监测城市新房累计成交96.2万平方米，环比下降84%，同比下降26%，与假期前一周相比同比降幅扩大了49个百分点。

“银十”开局成色不足，过去的“金九”也是收成不佳。克而瑞数据显示，9月，房地产市场再次探底，重点30城供应面积环比增长8%，成交面积环比仍下降4%，同比下降29%。

这无疑又是一个“爽约”的丰收季。

“爽约”背后

今年以来，全国各地共出台超400房地产放松政策，涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等。

而在国庆假期前夕，楼市接连收到多部门派发的三大礼包。先是符合条件的城市可维持、下调、取消当地新发放首套住房贷款利率下限；继而是财政部和税务总局宣布1年内换购的居民可退回卖房缴纳的个人所得税；随后央行又将首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点。

官方已释放出诚意，叠加开发商“割肉”让利。用行话来说，这可是百年难遇的政策底，再不出手可没机会了，可市场反应依然不温不火，为何购房者还是不“买单”？

一方面，开发商大力促销已不再是金九银十，甚至十一黄金周的专有产物。不少开发商甚至瞅准各自营销节点，推出楼盘促销活动，贯穿全年，这也致使购房者不用只等十一黄金周去看盘选房。

例如，此前8月，合肥保利和悦庐鸣“7折卖房”的消息刷屏了地产圈。该项目整体备案均价1.3万+/平，首付一成7.6万起。优惠过后，成交价9000+元/平，直降4000元/平，相当于打了7折。

同样位于合肥的京冠悦宸府，在此前也直接卖出“骨折”价，项目拿地时商品住宅（毛坯）平均备案价格13999元/平.但今年首次备案时，均价仅7551.38元/平，其中，最低备案单价为6749元/平，最高单价为8349元/平。

而隔壁省会湖北武汉，不少开发商在8月也同样掀起了楼盘降价促销潮。其中，首创天阅一江源推出的特价房源22000元/平起，相比此前原价32000元/平，均价直降1万元，总价立减100万元；建发房产旗下的武汉玺院推出特价房源联排别墅，原价600万一套，直降150万，仅450万/套。

这也并不怪购房者不买单，在楼市低迷时期，稍有不慎，甚至亏出一套房子的首付。所以，越是降价，越是没人愿意买房，市场观望情绪渐浓。

另一方面，笼罩在房地产市场上的“悲观”情绪，从未像今年这样浓重。房企的频频暴雷，也影响到了购房者的购买心态，如华夏幸福、蓝光、恒大等大型房企流动性出现了问题，大型房企尚且如此，小型房企资金链则更脆弱。

降价虽好，但绝大部分人都不愿意赌上全家的积蓄去购买一套“暴风中”摇摆的房子。一旦房企出现资金链问题，易出现项目烂尾，业主维权路漫漫。此前波及全国的断供潮亦是如此。对此，购房者对于新房的心理预期较低，置业新房安全感也随之下降。

虽然老百姓不爱买房，但他们却更爱存钱了。央行数据显示，上半年住户存款增加超10万亿元，而过去几年的半年住户存款增加量基本在6-8万亿之间。

而且现在年轻人的购房观也变了，一位刚入职的大学生看透了说，“只要结婚、生娃、买房三件事一样不碰，每天只需要100块钱，就可以过得赛过神仙。”

以至于网上有人评价道，“房地产遇上这群没出息的孩子，那真是欲哭无泪！”

四季度更难了

销售旺季不旺，只是苦了开发商。不难理解，开发商的在金九银十的叫卖，实则是在“割肉求生”，抢收回流资金。

原因在于，在融资闸口未完全放开的情况下，若销售和回款也出现大幅下滑，那对房企的生存更是致命一击。而事实上房企的业绩接连下滑已成为不争的事实，如果再不使尽浑身解数到销售端，今年业绩恐将再度难完成。

即便房企老大哥也没能挡住下滑的趋势。数据显示，9月，万科实现合同销售面积227.1万平方米，合同销售金额347.3亿元；今年前9月，万科累计实现合同销售面积1936.9万平方米，合同销售金额3146.7亿元，同比下降34.3%。

放眼百强房企，他们在9月实现单月销售操盘金额5709.6亿元，同比更是降低25.4%。从业绩同比来看，目前规模房企整体仍深陷负增长困局，9月单月业绩同比降低的企业数量达到近7成。

克而瑞指出，“今年以来即使大部分房企选择不公开披露目标，或是已经主动调降了全年目标。但从规模房企前三季度的业绩表现来看，企业整体的目标完成情况仍不及预期。”

在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至9月末的目标完成率不足60%，不少房企甚至不足50%。

另一方面，房地产市场悲观情绪仍在弥漫，信心不足。就在十一期间，包括鸿坤地产、亿达中国、弘阳地产在内的3家知名房企先后发生违约事件，

眼下，“金九银十”更像是个闹钟，提醒地产老板们，距离上交年度KPI只剩100天了。但因为后续回暖动力不足，有机构预测，“四季度房地产市场难言乐观，全年整体成交规模回落预期在2-3成。”

此外，还有不少地产老板预计，“今年全年商品房销售面积或只有10万亿。”换言之，连续5年17万亿的行业高位将成为历史。

主要基于一方面热点城市个数还将减少，上海、合肥、成都等前期高热城市目前也有行情转淡迹象；另一方面房企欲以“以价换量”来“抢销售、抓回款”的空间将越来越小，部分城市出台“限跌令”，一旦降价幅度突破限价底线将被约谈，因而后续对市场的提振作用也将逐步递减。