上海第四批次上半场土拍收官，北新泾房地联动价破10万元/平，金隅凶猛补仓

本文来源：时代财经 作者：钟黛

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气温骤降，土拍分化加剧。上海仍然是各家房企集中发力的角力场，无论是京派房企、还是粤系房企，都希望在这个相对安全的市场分一杯羹。

12月5日，上海第四批次上半场土拍收官。本次土拍共出让8宗地块，总出让面积28.75万平方米，总建筑面积74.51万平方米，共收金约148.12亿元。

“最近上海土拍的利润率也不高了。”一名常驻上海的资深投拓人士对时代财经表示。据某房企摸排，本轮土拍普陀区北新泾产业园区地块吸引超10家意向房企，杨浦平凉社区地块（94街坊）、普陀桃浦地块、虹口江湾镇地块则分别吸引4家、3家、3家意向房企。其余4宗地仅有一名竞买人，以底价成交。

普陀区北新泾产业园区地块的竞价最为激烈，报价和报价之间的间隔只有几秒钟，经过43轮竞价后触及最高限价47.85亿元。最终，由广州国企――越秀地产（00123.HK）幸运摇中，成交楼板价为66210元/平方米，溢价率10.0%。越秀地产在上海此前已有四个项目，此次拿地是其首次进入普陀。

此外，刚在苏州斩获工业园区新地王的北京国企――金隅地产，在上海拿下普陀区桃浦智慧科技城地块。今年上半年，该家房企无一幅地块进账。

越秀地产首进普陀

普陀区北新泾产业园区地块出让面积为40149.88平方米，规划为住宅，容积率1.8。较为难得的是，房地产联动价达到102000元/平方米，同时出让条件中没有设置最少套数下限要求，仅有需30%的中小套型限制。

“该宗地块受热捧的原因为技术指标太优秀了。现在户型配比以小户型为主，一幅地块70%是小户型。但是越往市中心，改善需求越多。而这幅地块小户型比例可以低至30%，这和市场需求的契合度明显提升。而且，从开发商的角度，大户型利润要高于小户型。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

从区位来看，该宗地块位于普陀成熟度较高的长征板块，西面是小区，南面不远是苏州河，毗邻中环线；距离轨道交通站点北新泾站或者真北路站都比较远，自驾出行较为便利；苏州河南面是北新泾，有较多产业和企业入驻，人气相对稳定成熟。从市场角度来看，区域内已经多年没有新盘推出，市场稀缺性得以体现。

华东是越秀地产第二大区域公司，目前覆盖上海、杭州、南京、苏州、宁波、南通、嘉兴七个城市。今年上半年，越秀华东合计斩获三幅地块：以7.24亿元竞得上海静安区中兴社区C070202单元306-04地块；此外，与滨江、中豪合作开发杭州翠宸里项目，权益比例为38.86%；与杭州地铁合作开发杭州星桥TOD项目，权益比例为18.05%。

今年上半年，越秀地产的合同销售金额约为836.3亿元。其中，华东区域实现合同销售额186.3亿元，同比上升151.4%，约占公司总销售额的22.3%。截至6月底，越秀地产拥有土地储备约有2813万平方米。其中，华东地区拥有土地储备528万平方米，约公司总土地储备的18.8%。

越秀地产2023年中期财报称，下半年，将继续坚持精准投资和量入为出的投资策略；重点投向大湾区和华东地区以及一线城市和优质的二线城市；将优化多元化增储平台，持续拓展华东地区的TOD市场。

今年11月，越秀集团与上海临港集团签署战略合作框架协议。根据协议，双方将在产业园区开发、城市更新、基础设施建设等领域开展深度合作。

金隅地产凶猛补仓

金隅地产是今年上海土拍场的常客，此前已参拍多幅热门地块。遗憾的是，始终欠缺点运气。

其此次拿下的桃浦智慧科技城地块，出让面积为18411.4平方米，规划为住宅，容积率2.5，建筑面积46028.50平方米。地块成交价为22.77亿元，成交楼面价49469.35元/平方米，溢价率10%。

该幅地块距离地铁11号线祁连山路站约1公里，距离15号线古浪路站约1.5公里，同时靠近沪嘉高速、外环高速。周边有上海外国语大学附属普陀实验学校、晋元高级中学附属学校，同济大学沪西校区等。周边还有购物中心桃浦湾TOPONE，还有叠水景观、桃浦中央绿地等40个公园景点。

地块的房地联动价为8.55万元/平方米，与附近普陀金茂府、宝华紫薇花园的联动价8.3万/平方米相比，上涨了2500元/平方米。“这块地的利润率大约5、6个点。”前述房企投拓人士对时代财经表示。

在11月29日的苏州土拍中，金隅地产以28.97亿元、溢价率超过30%摘得了苏州工业园区奥体04地块，成交楼面价3.9万元/平方米，刷新了苏州工业园区最高成交楼面价纪录。

金隅地产由金隅集团(601992.SH) 100%持股，后者是北京市属国资企业，经营范围包括建材制造、房地产开发和不动产经营产业。

在2023年中期业绩会上，金隅管理层表示，鉴于房地产市场仍处于深度调整期，公司房地产业务在拿地方面坚持稳健原则，时间上根据去化和回款情况合理把握拿地节奏；空间上，深耕已进入城市，尤其高净值的北京和长三角地区。上半年，公司积极参与了多个重点城市核心区域优质地块的竞买，遗憾的是均未中签。

截至2023年6月30日，金隅集团土地储备面积660.4万平方米，已进入北京、上海、天津、重庆、杭州、南京、成都、合肥、青岛、唐山、海口、常州等16个城市。

今年11月，金隅集团还以22.42亿元拿下了家居卖场龙头居然之家（000785.SZ）10%的股权。

地产行业流动性紧张，国企融资优势凸显，不少地方国资背景的房企纷纷冒出头。因此，越秀地产、金隅地产此次在上海拿地的事情，或可侧面反映出这一趋势。