东兴证券：银行齐发存量房贷利率下调细则，多个核心城市解除限购政策

市场行情：

本周（9.4-9.8）A股地产指数（申万房地产）涨幅-1.10%（上周2.14%），A股大盘（中证A股）涨幅-0.75%（上周3.08%）；H股（9.4-9.7）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅5.25%（上周3.30%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅4.47%（上周0.88%），H股大盘（恒生指数）涨幅-0.98%（上周2.37%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现强于大盘、H股物业板块表现强于大盘。

行业基本面：

一线城市新房销售跌幅扩大但二手房销售有所改善。从数据来看，28城商品房累计销售面积（1.1~9.7）同比增长0.7%，本月至今（9.1~9.7）同比下滑17.5%，上月整月同比下滑11.7%；其中一线城市(4城)本月至今（9.1~9.7）同比下滑43.4%、上月整月同比下滑32.1%；二线城市(10城)本月至今（9.1~9.7）同比增长20.6%、上月整月同比增长3.4%。12城二手房成交面积（1.1~9.8）同比增长23.9%，本月至今（9.1~9.8）同比增长0.9%，上月整月同比下滑2.3%；其中，一线城市(2城)本月至今（9.1~9.8）同比增长6.7%，上月整月同比下滑13.4%；二线城市(6城)本月至今（9.1~9.8）同比下滑9.2%，上月整月同比下滑3.9%。

土地市场持续弱势。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.9.3）成交土地建面同比下滑21.9%，上周累计同比下滑21.7%；本周100大中城市（8.28~9.3）土地成交溢价率3.5%，上周4.2%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.9.3）土地成交总价同比下滑25.5%，上周累计同比下滑24.9%。

内债融资明显走弱。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~9.10）累计同比下滑8.4%，9月（9.1~9.10）同比下滑79.8%。国有大中型银行齐发存量房贷利率下调细则，一二线城市持续放松限购措施。9月7日，国有大中型银行齐发存量房贷利率下调细则，首套房贷利率将于9月25日批量调整。此外，上周还有沈阳、南京、大连、合肥、兰州等核心城市取消限制性购房政策。

投资策略：

东兴证券认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市限购政策正迎来普遍放松，随着政策预期的改善和政策效果的逐步显现，楼市在金九银十的旺季有望迎来筑底回暖。自八月底三部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施之后，已经有超过20个城市执行“认房不认贷”政策，诸多核心城市陆续取消限制性购房政策。东兴证券认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。

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