恒大物业成了债主 | 封面文章

文/乐居财经邓鑫妮

座椅被公摊、烫屁股、续航只交付了50%……刚试驾完恒驰5，阿江就忍不住和朋友吐槽。原本以为只是网友玩梗，没想到真的发生在自己身上了。

10月底，恒驰5正式开启交付，首批交付100辆，与此前披露的3.7万辆订单有一定差距，不少人质疑其预售有水分。至少对于阿江来说，只是想跟风租一台试试。

但无论如何，恒驰5在最后关头达成交付目标，对恒大来说至少不是个坏消息。17.9万元一台，许老板花了大力气砸钱进去，总算见到了水花。

公布恒驰汽车的进展之际，恒大和恒大物业也同时公告了近期业绩。

12月20日晚间，恒大物业（06666.HK）更新了规模，并对财报披露、质押调查等相关情况做出回应。

关于质押涉及的资金处理，恒大物业表示：主要通过恒大集团转让资产来抵消相关款项。

方案还在商讨，如果落实，恒大物业变相成了恒大的债主，134亿元的质押款，最终还是落到了恒大头上。

有人戏称，让恒大给恒大物业开几张票据吧。虽然是戏言，但如今的恒大集团已经债务压顶，债主提出清盘呈请，卖地还款忙个不停，难说还有资产留给恒大物业。

而且就在几天前，许家印在恒大物业的股票再次被强制出售，持股比例降至51.71%，被售的股份拿去抵了哪些债、抵了多少，都不得而知。

眼下的情况更为复杂，一方面恒大需要先还清恒大物业被挪用的资金，另一方面恒大还在盘算着出售恒大物业用以偿还其他债务。

掏空与出售

2021年初，一份军令状从恒大物业流出：今年每月新增拓展在管面积3000万平方米，每季度净利润都要较去年全年净利润的1/4增长50%以上。

对那时的恒大物业来说，这个消息无疑是振奋的。然而时过境迁，恒大集团自身难保，恒大物业的高增长模式也跟着破防。

20日的公告，恒大物业披露了截至2022年10月31日的规模，在管面积约4.92亿平方米，管理项目2655个，期内总签约面积约8.2亿平方米，签约项目总数3093个。

乍一看，规模仍在上市物企前列，但增长速度早已经降了下来。截至2022年8月31日，恒大物业在管面积约4.8亿平方米，换言之，两个月时间只增长了1200万平方米。

不仅如此，恒大物业身上的现金或已被掏空，而关联方的应收贸易款项又可能加剧回款难度，从而带来坏账风险影响现金流。

2021年中期，恒大物业现金及现金等价物约140亿元，但是为了给第三方做担保，一次性被银行强制执行了134亿元，若是这笔钱全部从现金中出，现金占用比例已经超过95%。

此外，彼时的恒大物业应收贸易账款总额达51.59亿元，同比增加12亿元，涨幅30.9%。应收贸易帐款中，有25.7亿元来自有关联人士，占比过半。这一比例在上市物企中算是较高水平，同期的碧桂园服务关联方贸易应收款占比约2%，保利物业关联方占比约为23%。

去年7月份以后，关于恒大物业走向的传言很多，其中谈得最多的话题就是出售。

合生创展曾经是最有机会收购恒大物业的买家，但是这起交易在去年10月就被叫停。

终止的原因双方各执一词。恒大集团提出更改此前的支付方案，希望合生方能绕过恒大物业的银行账户，将收购款直接付给卖方恒大。如果直接付款给中国恒大，合生需要承担许多潜在风险，双方存在分歧，因此收购没能谈拢。

8月初，段胜利走马上任不久，首次召开恒大物业中高层会议就带来了一个好消息――恒大物业将引入国企。“染红”是个不错的选择，不过这件事至今没有落槌。

与此同时，许家印在恒大物业的股份两次被减持，数额达到了10亿股，他在恒大物业的筹码正在减少，连谈判卖个更高的价格都没机会。

钱从何来

如今的恒大分身乏术，财报在审核，境外债务重租需推进，恒大物业深陷调查泥潭，自己还被追债。

果真如公告所言，转让资产来抵销恒大物业质押所涉及款项，被债主追上门的恒大又能从哪里筹到134亿元？

目前，恒大物业总市值248.65亿元，许家印受益51.71%股份，换算成市值约为128亿港元，还无法填平恒大物业被占用的资金。

债务重组和资产出售漫长，恒大物业打上了地块的主意。

停工的深圳恒大中心地块，前不久已经被摆上货架，最终由安和一号房地产以底价约75.4亿元竞得。而位于广州的恒大足球场，也停摆多时，搭起的主体框架中还有未拆除的架子和裸露的钢筋。

乐居财经统计，恒大退出和被收回了不少项目，包括广东、安徽、浙江、河南、青岛、四川、广西、海南等地的接近60处地块（项目）。

去年下半年，恒大也曾密集处理资产，清空恒腾网络股份、出让盛京银行控股权、抛售房车宝、恒大汽车、嘉凯城和恒大冰泉等股份，回笼资金约500亿。

然而出售资产赶不上债务到期的速度。刚分手不久，恒大集团就被盛京银行告上了法庭，原因是325.95亿元资金无力偿还。

此外，还被佳盛环球向香港特别行政区高等法院提出清盘呈请，涉及金额为8.625亿港元。清盘呈请的聆讯再次被押后至2023年3月20日，但留给恒大的时间也不多了。

有分析人士称：债权人提出清盘呈请意在向恒大施压，一旦通过，以恒大的情况，债权人能否排队拿到钱还是未知数。

恒大极力反对该呈请，并表示预期该呈请将不会影响公司的重组计划或时间表。

公告称：恒大正与其财务及法律顾问积极推进境外债务重组工作，并与若干境外债券持有人及其顾问进行沟通与建设性接洽，以推动经各方同意的本集团境外债务重组方案的制订。目前，各方在重组方案框架、关键条款方面的分歧正在不断收窄。

不过恒大也指出，公司债务负担沉重，经营仍面临较大挑战，偿债资源是否能产生预期价值存在较大不确定性。