实探“五一”假期楼市：新房项目花式促销，二手房“以价换量”！

　　“‘五一’假期期间，我们推出了特惠房源，价格比之前便宜不少，如果当场能认购，还可以申请优惠。”上海某楼盘营销经理告诉证券时报记者。

　　作为传统销售旺季，“五一”假期无疑是观察楼市的窗口之一。证券时报记者假期走访深圳、上海部分楼盘发现，新房项目花式促销层出不穷，包括“买房送黄金”、“认购送5000元小米SU7购车定金”等，而二手房则主打“以价换量”，带看量和成交量有所回升的同时，价格也持续走低，不少“老破小”的学区房已回落到2016年时的价格。

　　新房项目卖力促销

　　趁着“五一”黄金周，深圳各大房企使出浑身解数促销。证券时报记者在深圳采访发现，龙华区和宝安区有新房项目在假期推出折扣送“豪车”活动，南山区的一处新房项目则推出“买房送黄金”。除此之外，多个项目还推出“五一”活动，有到访抽奖、现场活动小游戏等。

　　吴家明/摄

　　上海部分楼盘同样如此。为在假期吸引到访者，某郊区楼盘的营销人员告诉证券时报记者，假期该楼盘推出10套优惠房源，一房一价，比之前便宜很多，“现场还推出小米SU7试驾活动，且认购房源可享5000元的购车定金补贴以及2万元的车位抵用券”。

　　值得一提的是，5月3日，上海宣布推出商品房“以旧换新”活动，首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。不过，证券时报记者查阅发现，目前仅有7个楼盘上架，且点进“以旧换新专项福利”，显示“活动详细规则即将公示，敬请关注”。

　　证券时报记者在上海走访时还发现，相比近期市中心豪宅“日光”的状态，五大新城的新房项目依然“卖不动”。

　　5月5日上午，证券时报记者来到奉贤新城的一处新房售楼处，面积不大的营销大厅内，依然空荡荡，偶尔有中介带来一两位客户。销售人员介绍，目前在售的房源分别是去年12月和去年7月开盘的项目，“99平方米的小三房各个楼层都有。”

　　张淑贤/摄

　　张淑贤/摄

　　二手房“以价换量”

　　相比一手房的“花式促销”，二手房市场则呈现明显的“以价换量”特征。

　　证券时报记者在深圳罗湖、福田等多个成交量较高的小区采访时发现，许多购房者趁着节假日来看房，不少二手房业主的房源挂牌价相比两年前出现了明显下调，成交主力也是市场上所谓的“笋盘”。

　　吴家明/摄

　　在福田八卦岭片区，从事学区房交易的资深中介陈经理向证券时报记者表示：“最近成交了一套学区房，每平方米价格已经从最高峰时的14万元跌至5万元左右，有部分购房者还是担心楼市还没调整到位。”

　　“目前谈价空间挺大，但现在买房最担心的还是房价到底还会不会继续下跌。”有购房者表示。也有不少房产中介经理表示，目前购房者缺乏的还是预期，包括对政策变动的预期。

　　自去年以来，深圳楼市正处于缓慢筑底的过程中。4月，深圳二手住宅过户量4171套，环比上涨近9%，同比上涨近31%，创近3年来新高。

　　上海二手房市场同样有所活跃。一位中介门店的店长告诉证券时报记者，“五一”假期期间，带看量上来了，成交也比之前活跃一些，“前四天，某小区我们就卖了3套房”。

　　张淑贤/摄

　　该店长同样透露，目前二手房成交多是“以价换量”，“最近成交的几套房子，价格都已回落到2016年时的价格，甚至比当时还要低”。

　　以某小区42平方米的“老破小”学区房为例，目前挂牌价格多数在170万―180万元之间，最低挂牌价为159万元，2016年时的价格即约在160万元―170万元。此前，2021年楼市火爆时，该学区房价格一度超过330万元。

　　证券时报记者走访了解到，目前急于出售房源的多是具有置换需求的客户，而一些买家则存在明显的捡漏心态。“目前的市场行情下，谁都不想买贵了，除非价格大幅低于市场价才有可能成交。”一位中介人员说。

　　新政传闻“满天飞”

　　近期，各地楼市限购政策松绑的传闻不断。“五一”假期期间，有消息称，假期后深圳将调整限购等政策。证券时报记者采访时发现，不少新房营销经理以此为“卖点”进行推销。不过，截至发稿，深圳市住房和建设局并未发布相关政策信息。

　　上海同样传出限购松绑的消息。“传闻要解除限购了，到时就不会有这么大的优惠力度了。”一位新房营销经理这样劝购房者。

　　证券时报记者发现有中介人员发消息称，“某楼盘，限购客户可交意向金，5月底前不符合政策的客户意向金全退，符合政策客户不予退还直接转为定金。”

　　一位房产中介内部人士告诉证券时报记者，其实就是赌“限购政策松绑”，提前揽客，“之前我们合作的一个楼盘也是采取类似策略，最终政策没出台，不得不退了一批房源”。

　　随着越来越多的城市松绑限购政策，在业内人士看来，不排除上海、深圳等一线城市跟进推出包括限购松绑等在内的政策。

　　中指研究院认为，多数城市4月新房成交规模较3月出现回落，但同比降幅有所收窄。二手房市场保持较高活跃度，表现明显好于新房。从房企角度来看，5月会加快推盘，“五一”黄金周也是房地产营销的关键节点。

　　“短期来看，预计核心城市需求端限购限贷等政策将进一步优化调整，优化限购政策、降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等均具备空间。”中指研究院表示，“另外，统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实，房企销售将有所改善。”

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