中海商业图鉴：“明天业务”里奔跑的环宇城

观点网 2023年末，上海真如环宇城MAX压轴登场，凭借超32万平米的总商业体量成为上海年度新开最大商业综合体。

这是中海商业全新产品线MAX系列的首发产品。项目开业后迅速出圈，一段时间持续保持在大众点评上海购物中心热门榜TOP1。

中海购物中心的存在感，慢慢起来了。这是被中海称之为“明天”的业务，颜建国2019年曾在业绩会回应，中海确立了今天、明天、后天的可持续发展战略业务结构。

“今天”是住宅板块，是公司核心业务，年投入90%左右资源；“明天”是商业，包括办公、购物中心、长租公寓等，年度资源投入约8%左右；2%资源则用于发展面向未来的“后天的业务”，包括养老产业、供应链管理等围绕不动产开发运营上下游产业链的相关多元化业务。

但一直以来，中海商业的购物中心存在感并不高。随着这两年不断有新项目入市，环宇商业逐渐被大众熟知。

根据中国海外发展于3月末披露的2023年业绩情况，期内中海地产实现营收为2025.2亿元，同比上升12.3%。其中，商业物业收入为63.6亿元，同比增长20.9%，若包含合营项目，收入达到70亿元，其中一线城市及新一线城市收入占比达87%。但期内商业物业所占总营收比例仍较小，为3.02%。

如今看，中海明天的业务正慢慢茁壮成长。根据中海地产给出的业绩指引，在去年增长21%的基础上，2024年商业收入有望实现25%的增长目标。

明天业务

中海地产的商业物业，是建立以写字楼与购物中心为核心，长租公寓、酒店、物流及产业园、养老等为要素的综合城市运营服务平台。

2023年，中海商业物业收入为63.6亿元，同比上升20.9%，写字楼业务依旧占据半壁江山，期内写字楼收入为34.3亿元，购物中心收入为16.8亿元，长租公寓收入为1.9亿元，酒店及其他商业物业收入为10.6亿元。

对于商业收入增长的原因，中海地产表示，新项目入市和轻资产管理业务较快发展共同推动商业物业收入增长。

细分来看，写字楼业态年内新签约面积93万平方米，同比增长11%，2年以上租约面积占比为83%，实现一年以上出租率86.9%，三年以上出租率90.2%，毛利率70.5%，续租率达64%，平均租金同比增长1.3%。

购物中心收入增长较快，同比增长40.2%。期内整体出租率96.3%，销售额同比增长66%，同店销售同比增长22%，客流同比增长57%。三年以上项目出租率98.4%，毛利率64.4%

长租公寓则布局在13个城市，新增开业规模12万平方米。整体自持规模达73万平方米，半年以上房源出租率达94.4%。酒店期内实现经营收入同比增长104%，入住率达63%，同比上升23个百分点；平均房价上涨35%。

据了解，中海地产2023年新增12个商业物业投入运营，包括4座写字楼、5座购物中心、3栋长租公寓，总建筑面积增加约105万平方米。

数据来源：企业公告、商业客整理

其中，在购物中心板块，中海地产新增沈阳和平环宇城、上海真如环宇城MAX 、天津梅江环宇城、武汉江汉环宇荟4个重资产商业项目，新增持有商业面积59.1万平方米。

截止2023年末，中海商业整体自持（含在建、待建）项目152个，规模达1014万平方米，其中写字楼占比达到52%，购物中心占比为34%。加上近年来中海加大在轻资产的发展，轻资产项目19个，规模达150万平方米。

数据来源：企业公告、商业客整理

能够发现，中海商业主要聚焦核心城市。商业的储备规模中，一二线城市面积占比高达97%，一线及新一线城市面积占比为87%。

在项目入市计划上，中海商业预计于十四五期内入市17个项目，其中购物中心新增4个（北京、上海、广州、成都），写字楼项目新增5个（北京、上海、天津、苏州、南京），长租公寓项目新增8个（深圳、天津、南京）。

“十四五”后，预计入市21个项目，包括购物中心5个（上海、深圳、武汉、成都、沈阳），写字楼8个（上海、苏州、成都、天津），长租公寓及酒店8个（深圳、上海、海南）。

解构环宇

中海商业的收入增长，得益于近两年新开项目的数量。2020年，中海购物中心业务收入仅为8.7亿元，在中海商业总收入中占比为21.75%。

2022年，5座购物中心入市，直接带动中海购物中心的租金收入增至12亿元，在商业总收入占比也攀升至23%。2023年，中海购物中心的收入达到16.8亿元，在商业总收入占比达到26.42%。

接下来，随着多个储备项目入市，购物中心收入规模占比有望继续提升。

观点新媒体了解到，中海环宇商业是中海地产旗下的商业资产开发管理平台，项目主要布局在北京、上海、广州、成都、珠海、佛山、济南等核心一二线城市，普遍位于核心主流城市和城市优质地段，聚焦综合体模式发展。

保持着中海系一贯的发展路线。

经过多年发展，中海环宇商业逐渐形成四大产品序列，包括城市级一站式商业中心“环宇城/环宇城max”、精致商务型商业中心“环宇荟”、精品社区商业中心“环宇坊”以及特色产品线富华里。

从产品线分布来看，截至目前，环宇商业已开业23座项目，环宇城系列共13座（含环宇城MAX――上海真如环宇城MAX、轻资产环宇城――广州南沙环宇城）、环宇荟系列5座、环宇坊系列3座、以及特色项目珠海富华里、成都铁像寺水街。

环宇城系列是中海商业的“拳头产品”。2023年12月22日，上海真如环宇城max开业，这也是中海环宇商业打造环宇系产品的最高旗舰。

“环宇城MAX”定位为一线城市大体量商业综合体。总建设面积约100万平方米的真如境综合体，包含大型商业、超高层写字楼群、剧院、山姆、公园、长租公寓和高端住宅等七大业态。

此前消息，中海环宇商业还划对广州亚运城广场进行升级改造，或将打造存量更新的“环宇城样本”。

环宇荟则围绕商办客群，定位于写字楼商务配套的生态性产品线。所以，环宇荟主要分布在上海、北京、成都、苏州等中海写字楼布局密集城市，位于CBD商圈或区域核心商务区，毗邻城市主干道或轨道交通便利，主力客群为商务白领，体量在2-3万平米。

环宇坊则是基于中海住宅物业打造的社区商业，是中海商业与母公司中海地产住宅业态协同发展的最后一环。

另外则是特色商业，经典项目是珠海中海富华里，这一项目位于珠海拱北九洲大道西与白石路交汇处，占地约6.8万平米，总开发面积约32万平米，涵盖超高层甲级写字楼、国际连锁品牌酒店、精品住宅以及街区式购物中心多重业态。

据悉，作为珠海市首个旧改项目，这一项目保留了多处人文、工业旧址，并加以保护和翻新，

入驻商户包括众多知名零售品牌和人气餐厅。

在地产下行期，商业的重要性则愈发突出。中海还在持续获取项目，2023年10月，中海地产联合体以底价240.16亿拿下上海徐汇商住地，未来将打造地铁上盖产城融合综合体，预计规划15万平米以上的购物中心。