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沃鑫才子时间2024-01-30 分类产经浏览37720
1月24日，央行、金融监管总局发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》(以下简称"通知")，要充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产行业合理融资需求，有效防范化解风险，以促进房地产市场平稳健康发展。
1 月 25 日，在国新办举行的新闻发布会上，国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关，金融业责无旁贷，必须大力支持。
他表示，将加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，指导金融机构落实好经营性物业贷款管理要求，继续做好个人住房贷款金融服务，同时指导和要求银行等金融机构大力支持"平急两用"公共基础设施建设、城中村改造等"三大工程"建设，并且要求尽快形成实物工作量。
1月26日上午，住房城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会，强调加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。
值得注意的是，此次城市房地产融资协调机制的建立，并非此前热议的以房企整体为支持对象，而是以房地产项目为依据提供融资支持，金融纾困更为精准。据透露，本月底前，第一批项目名单落地后即可争取贷款。
当日，金融监管总局亦召开会议，部署推动落实城市房地产融资协调机制相关工作。
拥有优质物业资产者获益何谓经营性物业贷款？
经营性物业抵押贷款是指银行向商业银行向房地产企业法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施(如商场、商铺)等商业用房。
通知指出，2024年底前，全国性商业银行可在风险可控、商业可持续的基础上，为规范经营、发展前景良好的房地产开发企业发放经营性物业贷款，用于偿还企业及其集团控股公司(含并表子公司)在房地产领域相关贷款和公开市场债券。
实际上，在通知下发前，各家银行就已经通过经营性物业贷等形式给房企投放了部分贷款。部分银行对于经营性物业贷的要求是：期限一般在10年左右，贷款额度上限为抵押物评估价的60%～70%，资金用途比较灵活。
在通知下发前，企业就存在用经营性物业贷资金间接偿还贷款、债券的情况，此次通过文件形式将这一用途合法化、正规化、公开化，进一步放松了经营性物业贷的资金用途。
"对房企而言，通过经营性物业贷盘活存量资产、置换存量债务，一方面有利于降低融资成本，以'时间换空间'降低短期偿债压力。另一方面，也可减轻房企为偿债将优质资产折价出售的压力，缓解房企'断臂求生'导致资不抵债的风险，为后续行业复苏保留有生力量。"华泰证券固定收益团队表示。
这是应企业所需。2023年底，中国银行主要负责人曾积极走访绿城集团、龙湖集团、万科集团、滨江集团、新城控股、美的置业、星河湾集团、大华集团、金辉集团等多家混合所有制及民营房企。这些房企表示持有各类商业物业，迫切希望能快速、足额利用此类资产获取资金用于企业日常经营。中国银行在业内首推经营性物业贷款产品，有效支持房企利用自持物业资产获取资金，截至目前余额达1500余亿元。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，稳健经营和长期持有运营不动产的房企将率先迎利好。经营性物业贷款期限一般不超过10年，远比开发贷3年以内周期要长；对于现金流良好的物业来说，其利率也会比较低。这将倒逼房企重视存量资产，加大存量物业经营价值最大化导向的运营。
近年来，部分房企逐渐加大对经营性业务的发展力度，投资性房地产资产规模占比可观。据银河证券统计，截至2023年6月30日，中国海外发展、华润置地、龙湖集团的投资性房地产资产占总资产比例分别为21.14%、21.01%、24.86%。
"但若房企本身缺乏优质物业资产，可能很难从政策中受益。考虑到经营性物业贷在通知出台前就一直在正常推进，预计新增贷款量不会太多，对于房企融资的增量支持作用有限。"一位金融机构人士称。
首批房地产项目名单月底前落地此次城市房地产融资协调机制的建立，有助于更好满足房地产项目合理融资需求，更是楼市的一剂良药。
今年1月5日，住房城乡建设部、金融监管总局联合出台《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求各地级及以上城市建立房地产融资协调机制，研判市场形势和行业融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题；按照公平公正原则，综合房地产项目的开发建设情况及开发企业有关情况，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，推送金融机构，做好融资支持。
这是继"金融16条""金融支持租赁住房17条"后，金融领域支持房地产的又一重要文件之一。
"根本上是为了有序加快推进正常开发建设的房地产项目建设交付，切实避免项目因资金链断裂出现逾期交付，维护购房人合法权益，同时又能充分发挥房企丰富市场供给、激发市场活力的积极作用。"深圳市房地产和城市建设发展研究中心研究员王锋表示。
在1月25日新闻发布会上，肖远企强调，要加快推进城市房地产融资协调机制落地见效。在城市政府牵头协调机制下，按照公正公平原则，向本行政区域内金融机构推送可以给予融资支持的房地产项目名单。金融机构按照市场化、法治化原则评估协调机制推送的支持对象，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，要积极满足合理融资需求。
1月26日上午，住房城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会，再次强调推动城市房地产融资协调机制落地见效。本月底前，第一批项目名单落地后即可争取贷款。
预计政策效果如何？李宇嘉表示，信贷是信用行为，以信任为前提。此次建立协调机制，目的是建立一个对接平台让企业与银行充分沟通，是否贷款依照的是银行风险控制、信贷审批流程，这是市场化、法制化、商业自愿自主的。关键是要夯实各方主体责任，如促进房企规范财务数据、诚信行为，告别高杠杆，长期经营，让银行信任房企；银行也要加大业务体系再造和风控模式改造，不能一味坚持旧模式，即以政府隐性担保、抵押物及抵押物价值上涨作为资金投放条件。
本文作者：许倩，本文来源：中国房地产报，原文标题：《多部门重磅发文：房企融资有救了》