救市连招？一个月过去了，效果如何？

5月17日，为了救房地产，央行打了一套连招：

1、取消首套房和二套房的商 D 利率下限

2、住房公积金利率下调0.25%到2.85%

3、下调首套房首付比例至15%，二套房25%

今天是6月17日，救市政策刚满一个月，效果如何呢？正好，今天刚刚披露了5月份70个大中城市的房价指数，其中二手房数据如下：

环比4月没有一个城市的房价是上涨的，北京-1.2%，上海-1.3%，深圳-1%，广州-1.6%，杭州-1%，南京-0.6%，武汉-1.3%。这只是环比今年4月的数据，如果同比去年5月，房价基本都跌了5%-10%。这个幅度看上去不大，但买房是带杠杆的。如今首套房的首付比例只需要15%，房价跌7.5%，就意味着首付本金腰斩了。

用降低首付来吸引买房客，作用其实并不大。比如原本价值200万的房子，首付比例30%，购买门槛就是60万，剩下的140万以利率4%算，月供是6684元

首付比例降到15%，购买门槛只要30万，但 D 款增加到170万，以利率4%算，月供是8116元。

虽然首付降低了，但每月的月供压力增加了。这简直就是哪壶不开提哪壶。如今人们不敢买房，不敢消费，原因之一就是对未来的不确定。不确定明年会不会被裁 ，不确定未来的收入会不会减少。为了减少未来的月供压力，越来越多人提前还，其实就是变相提高自己买房的首付比例。

降息就不用多说了，吃得起姜葱鸡的，就不会缺买姜葱的钱。所以上个月救市政策出来后，我也没怎么信，我们的组合也没有加仓地产股或者建材股。要信就早信，要么就像我这种一直不信。不然万科保利股价如今又跌回5月17日前的水平，那些高位追高的朋友又被套住了。

我想到的房价企稳暂时只有两种办法：

1、 大手下场回购存量房，减少房屋供给

但注意不能是让地方出手，地方没钱，必须是大手出手才行。目前地产库存压力较大的地方， Z 务压力也普遍较大。这些地方不像一线城市、沿海城市拥有较发达的制造业、服务业，也缺乏独特的矿藏资源。可谓要啥没啥，缺乏税收来源，所以才只能靠卖地获取收入。

现在让这些本来就没什么钱， Z 务高企的地方掏钱回购部分存量商品住房改造成保障性住房，难，非常难。

而且， 大手 收储如果要起到缓解房价压力的作用，不仅要在买走多余的闲置存量房库存，还不能在短期内向市场释放的。因为无论是经济适用房还是廉租房，都是向市场增大房屋供给。所以回购存量房之后，要把房子捂在手里一段时间，等房价逐渐企稳了，才慢慢把房子又抛出来。

这意味着，地方掏钱买房后，这批房短期内不会提供任何收益回报。这又会拉低地方或者地方城投的投资回报率，地方化债的压力又进一步增大了。如此庞大的资金，只能靠中 Y 发国债来解决。靠地方那小身板，根本扛不住。

2、租售比靠近30年国债收益率水平

道理很简单，把房子类比股票，以前房价涨的时候，房子就是成长股，房价涨幅就是业绩增长。如今房价涨不动了，没了成长性，自然就是看股息率了。

如今30年国债收益率2.5%左右，每年租金÷最新房价=租售比，大家可以自己算算自己房子的租售比。假设租金不涨不跌，房价潜在跌幅空间还有多大。

今晚就不再展开说了，很多老朋友都已经懂了。

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今天还公布了5月消费数据，5月同比+3.7%，不能说好但也不算差。我挑了三个点跟大家展开分析一下：

1、烟酒类同比+7.7%，但茅台酒价崩盘是从端午节后开始的，所以关键是等下个月看6月的数据，5月的数据说明不了什么。

2、金银珠宝类同比-11%。考虑到金价是上涨的，那么销量就不止是-11%这么少了，可能是-15%甚至更多。所以金价上涨是抑制了消费需求，而不是吸引更多人买黄金了。

周大福、周大生、老凤祥等最近的股价都在跌，就是反映这个预期。另外，参考日本经验，在经济低迷期，人们对黄金珠宝等奢侈品的消费是减少的。

所以想做黄金投资就老老实实买黄金ETF吧，逻辑是最简单的。

3、汽车类同比-4.4%，建材类同比-4.5%。装修和买车都算是大额的可选消费支出。在人们的收入减少，消费意愿降低，会大幅削减大额可选消费的支出比例。比如原本买20万的车，可能改为买10万。原本花10万装修，可能改为5万。所以如果把买车消费人群以20万预算为界，20万以下的人数就多了，20万以上的人数就少了。

所以比亚迪、拼多多等走低价路线的就受益，走高策略路线的就要小心了。

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最后更新下套利的信息，60%收益了，今天是卖出的第五天，一个股东号60元左右，一套拖拉机账号360元，10套拖拉机就是3600元，如果是持续半个月，甚至一个月呢？比上班还好赚了，动动手指的事情

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